Les contentieux sont alors fréquents, et l’obligation de délivrance du bail commercial, qui n’est pas d’ordre public, mais qui est appréciée de manière extrêmement restrictive par les juridictions existe en parallèle de l’obligation de délivrer un logement décent (obligation de résultat).

L’arrêt rendu le 20 mai dernier par la cour d’appel de Paris rappelle les limites de l’application des règles de la décence au profit des locataires de baux commerciaux « mixtes ».

S’agissant des faits, un renouvellement de bail commercial comprenant une boutique en rez-de-chaussée et un appartement situé à l’étage a été conclu entre les parties. Les locaux étaient destinés à l’activité de commerce de pharmacie.

La société locataire assigna les bailleresses pour défaut de délivrance d’un logement décent, souhaitant les contraindre à réaliser les travaux de mise en conformité.

Elle fut déboutée de l’ensemble de ses demandes, et interjeta appel du jugement devant la cour d’appel de Paris.

La Cour d’Appel a alors rappelé une position constante : l’application strictement conditionnée des règles de la décence à la résidence principale du locataire.

La cour de Paris rappelle d’une manière particulièrement claire que la décence locative s’applique aux baux commerciaux dits « mixtes ».

L’obligation de décence locative dans le cadre d’un bail commercial composé d’une partie habitation, est analogue à celle applicable au seul bail d’habitation constituant la résidence principale de son locataire. Dans le cas précis d’un bail commercial dit « mixte », la juridiction confirme utilement que la qualification de bail commercial ne fait pas obstacle à la mise en œuvre de la décence locative.

Cependant, la Cour précise: « s’agissant des baux commerciaux, pour que les dispositions particulières relatives à la délivrance d’un logement décent s’appliquent, il ne suffit pas que la clause de désignation du bail indique qu’il existe un logement, encore faut-il que celui-ci soit occupé par le preneur à titre d’habitation principale »

En conséquence, aucun sous-locataire ne peut revendiquer le bénéfice des règles de la décence locative et ne peut donc prétendre à une mise en conformité.

Conseil pratique : consentir à bail commercial un local composé d’une partie logement occupée à titre d’habitation principale par son locataire, expose le bailleur à une éventuelle mise en conformité de la seule partie habitation aux règles de la décence locative. L’insertion d’une clause dans le bail, par laquelle le locataire confirmerait ne pas y installer sa résidence principale, serait susceptible de limiter ce risque. En cas d’application effective des règles de la décence, l’obligation de mise en conformité qui s’imposerait au bailleur, ne saurait être écartée par une clause contraire, la décence locative étant une disposition d’ordre public.