Dégradation de logement et responsabilité présumée du locataire

Le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent en cours de bail. Pour se dégager de cette présomption de responsabilité, il doit apporter la preuve qu’il n’en est pas responsable. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2020.

Un bailleur fait réaliser des travaux de crépi des murs extérieurs d’une maison, qu’il loue. Au départ du locataire, le bailleur constate que l’un des murs est dégradé. Il conserve le dépôt de garantie pour payer les réparations du mur.

Le locataire soutient qu’il n’est pas responsable des dégradations et qu’il ne doit en conséquence rien payer et réclame la restitution du dépôt de garantie outre le paiement de l’indemnité légale de retard de 10 %.

La Cour d’appel estime que l’état initial du mur est invérifiable car aucune mention n’a été reportée sur l’état des lieux d’entrée et aucun avenant à l’état des lieux d’entrée n’a été fait après les travaux de crépi. Elle condamne donc le bailleur à restituer au locataire le dépôt de garantie et à payer l’indemnité de retard de 10 %.

La Cour de cassation ne partage pas cette analyse et annule l’arrêt de la Cour d’appel. Elle juge que son raisonnement inverse la charge de la preuve. C’est au locataire de démontrer qu’il n’a pas dégradé le bien loué. Il doit prouver que les désordres ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cour de cassation, 2ème chambre civile, 16 juillet 2020, 19-17.331 

Cet arrêt rappelle une nouvelle fois l’importance de faire un état des lieux d’entrée précis et de faire établir au cours du bail les éventuelles modifications du bien loué. A défaut, le locataire est considéré comme responsable des dégradations invoquées par le bailleur.

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